Nejmodernější kanceláře v Plzni jsou synonymem úspěchu. Prostor firmám navrhneme na míru, říkají zástupci Hamburku

Budovu Hamburk Business Centra naproti Prazdroji zná v Plzni asi každý. Uvnitř byl ale málokdo. Za skleněnou fasádou se skrývají moderní luxusní kanceláře srovnatelné s těmi ve světových metropolích. Firmy, které zde sídlí, jsou synonymem úspěchu. Není tak divu, že v novém komplexu zůstávají poslední volné kancelářské prostory. Pod pokličku jsme nahlédli se zástupci centra Pavlem Borovičkou a Danou Bednářovou.

Fond BHS Real Estate Fund SICAV společnosti BH Securities vlastní řadu vyhledávaných kancelářských budov po celé republice i v Praze. Proč jste se rozhodli zařadit do svého portfolia plzeňský Hamburk?

Pavel Borovička: Důvodů je hned několik. Kromě polohy Plzně, která leží v blízkosti dálnice a hranic s Německem, je to i poloha Hamburku. Stačí říct, že se nachází naproti plzeňskému pivovaru a lidé hned vědí, o jaké budově je řeč. Při zvažování investice do karet hrálo i to, že 200 metrů od budovy je vlakové nádraží. To je pro firmy, které u nás sídlí, velká konkurenční výhoda. Platí to i pro blízkost hotelu ve vedlejší budově. Jsou to ideální prostory pro schůzku na nezávislé půdě i pro pořádání konferencí. Navíc díky tomu nemusíte na denní bázi platit za zasedačku, kterou pak využijete jednou za čtvrt roku. V neposlední řadě je to i o tom, že pro firmy je důležité, aby byly vidět. Všechna loga na střeše Hamburku jsou z ulice U Prazdroje dobře viditelná a fungují jako reklama.

Takže vlastně nabízíte zázemí, které firmám pomáhá získat kvalitní zaměstnance. Je to tak?

Pavel Borovička: K tomu mám dvě historky. Jednomu z našich nájemníků se po přestěhování k nám zlepšil nábor pracovníků o 30 procent. Jedná se o firmu, která si své zaměstnance pečlivě vybírá. Ten nájemce mně řekl, že i kdyby za kanceláře platil výrazně vyšší částku, tak se mu to pořád vyplatí, protože na náboru zaměstnanců a agendě s tím spojené ušetří obrovské peníze.

Další historkou je, jak si někdo vybíral práci v Praze. Vybral si dobře dostupné místo na Masaryčce, tam si píchl kružítko, našel si firmy v okruhu 500 metrů a v těch hledal zaměstnání. Nikdo dnes nechce trávit hodiny času denně na cestách, raději je investuje do práce nebo volného času.

I my, když jsme si vybírali kanceláře, tak jsme si říkali, na jednu stranu dáváme velké peníze za vlastní bydlení, ale více času přitom trávíme v kanceláři než doma. Bylo by tedy kuriózní, kdybychom všichni měli vymazlené domovy, ve kterých skoro nejsme, a celý den trávili v ošklivých kancelářích.

Dana Bednářová: Mohu to jen potvrdit. Jednomu z našich nájemců vzrostla úspěšnost náboru i proto, že potenciální zaměstnanci velmi pozitivně vnímali nové moderní kanceláře, které mají svěží vzhled, ale i chill-out zóny a celou řadu dalších benefitů.

Otázkou je, kolik firem si náklady na takové kanceláře může dovolit.

Pavel Borovička: Ve skutečnosti se pro úspěšnou firmu jedná o marginální náklad. Řada zaměstnavatelů, když si vybírá nové prostory pro firmu, přemýšlí, jak se z měsíčního nájemného přes sto tisíc korun dostat na 95 nebo 90 tisíc. Ve chvíli, kdy si takový rozdíl přepočítáte na 20 zaměstnanců, tak na jednoho člověka ušetříte 500 korun. To je srandovní, protože když dnes někdo vyjednává o platu, baví se minimálně o tisícikorunách. Takže i kdyby vám kvůli špatným kancelářím měl utéct jeden kvalitní člověk, tak jste ztratili mnohem více než 500 korun měsíčně. Navíc s ohledem na to, že se jedná o novou budovu s dobře nastaveným fungováním, máme nízké service charges.

Pojďme přímo ke kancelářím. Co v nich nájemníkům nabízíte?

Dana Bednářová: Dům je plně vybaven systémy, které hlídají jeho bezchybnou funkčnost. To znamená, že když uživatelé budovy přijdou do práce, všechno funguje. Pokud vypadne například přívod tepla nebo klimatizace, ihned řídící systém budovy vyrozumí náš provozní tým, který závadu odstraní. V budově také funguje služba HelpDesk, která pomáhá nájemcům s řešením případných technických problémů v jejich prostorách. Nemalým benefitem s ohledem na umístění Hamburku je i možnost parkování v budově. Hamburk Business Center má recepci s provozní dobou od 7 hodin do 17 hodin, nicméně přístup do budovy je nájemcům a jejich zaměstnancům umožněn 24 hodin denně.    

Pavel Borovička: Péče o budovu je na maximální úrovni. Když bych to přirovnal k autům, jsme něco jako autorizovaný dealer. I s ohledem na to, že jsme institucionální investor a neinvestujeme jen své peníze, ale i peníze dalších investorů, si nemůžeme dovolit něco podcenit nebo nedodat ve standardizované podobě.

Pokud budu mít zájem přestěhovat sídlo firmy do Hamburku, jak dlouho budu čekat?

Dana Bednářová: V současnosti nabízíme dva typy prostor. Jedny o velikosti 700 metrů čtverečních, které jsou již vybavené a rozpříčkované. Nájemce si přinese nábytek, zapojí techniku a může začít ihned fungovat. Další prostory jsou typu shell & core (holoprostor), které se teprve musí uzpůsobit potřebám potenciálního nájemce. To už je náročnější disciplína, protože v tomto případě hledáme a budujeme vhodné dispoziční řešení šité na míru zákazníka. Proces přípravy tohoto typu prostor je běh na několik měsíců, protože je z důvodu úprav třeba žádat o vyjádření hasičský záchranný sbor, hygienickou stanici a vše ohlásit na stavebním úřadu.

Pavel Borovička: Pokud preferujete již připravené prostory, můžete v Hamburku sedět do týdne až čtrnácti dnů. Pokud chcete prostory na míru, je třeba začít věc řešit s pěti až šestiměsíčním předstihem. V takovém případě se budoucímu nájemci budou věnovat týmy odborníků na projektování dispozičního řešení daného prostoru a jeho realizaci. Využíváme spolupráce s renomovanými odborníky v této oblasti, kteří realizovali mnoho projektů i pro významné nájemce sídlící v Praze. Ti však hradí nájemné až 25 eur za metr čtvereční. Srovnatelný standard můžete mít u nás v Plzni za nájem 12 eur za metr čtvereční.

Co dnes dominuje? Open space nebo rozpříčkované prostory a soukromí?

Dana Bednářová: Otevřené prostory byly trendem pár let zpět. Nejen kvůli pandemii dnes firmy přemýšlí jinak a začínají prostory více dělit. Pořád ale existuje poměr rozumného mixu otevřených prostor, samostatných kanceláří a chill-out zón.

Pavel Borovička: Dnes se lidé více rozdělují do týmů, ale o to více se pamatuje na prostory pro společné setkávání. Pokud potřebujete, aby si lidé vyměnili myšlenku nebo názor, musíte tomu jít naproti. K tomu jsou ideální kávové koutky, kde zcela neformálně vzniká mnoho skvělých nápadů.

Jak je to v Hamburku s parkováním?

Pavel Borovička: Součástí Hamburku jsou dvě podlaží garáží, které nabízí celkem 88 parkovacích míst. To znamená, že na 85 metrů čtverečních kanceláří připadá jedno parkovací stání. Pokud tedy máte 1000 metrů čtverečních kanceláří, máte v průměru k dispozici 12 míst. Pro náročnější klienty jsme schopni zařídit dlouhodobý pronájem parkovacích míst v blízkém okolí.

Dana Bednářová: Vždy záleží na firmě, zda potřebuje firemní flotilu vozů či nikoliv. Jsou nájemci, kteří mnoho aut nepotřebují, takže se s počtem volných parkovacích míst dá pracovat.

Jaké prostory jsou v tuto chvíli v Hamburku k mání?

Dana Bednářová: Budova má téměř osm tisíc pronajímatelných metrů čtverečních, z toho volných je dnes jen 1777 metrů čtverečních.

Pavel Borovička: Zaplněných máme 75 procent prostor, což rok a půl po kolaudaci a v době koronaviru považujeme za úspěch. V současnosti se u nás může posadit firma, která potřebuje 300 až 1777 metrů čtverečních. S plnou obsazeností počítáme do dvou let.

Hamburk je synonymem úspěchu. Vybíráte si nájemníky?

Pavel Borovička: Ano, vybíráme. Každý projekt, jako je Hamburk, vnímáme jako dlouhodobou investici. Našim cílem je udržet určitý standard, co se délky nájemních smluv a kvality nájemníků týče. Konkrétně Hamburk bereme jako menší rodinný barák, ve kterém jsme dali dohromady podobnou skupinu předních technologických firem, jako jsou Aimtec, ABB, CertiCon nebo Ubiquiti. Pokud budete sedět vedle takových společností, víte, že si ostudu určitě neuděláte.

Naopak do konceptu by se nám určitě nehodila třeba cestovní kancelář ve třetím patře, kam budou chodit desítky až stovky zákazníků denně. Kromě většího ruchu to například v zimním období znamená i větší zátěž na úklid společných prostor. Než abychom prostor pronajali za každou cenu a komukoliv, tak raději počítáme s tím, že obsazování bude nějakou dobu trvat.

Dana Bednářová: Našim cílem je budování dlouhodobé spolupráce s našimi partnery a také to, aby a se našim nájemcům v Hamburku bydlelo dobře a zároveň nedocházelo k vzájemnému narušování činnosti jednotlivých nájemců. Podle toho si vybíráme nájemníky.

Otázka na závěr. Je plzeňský Hamburk lepší než pražský Oregon House nebo The Orchard?

Pavel Borovička: Na jednu stranu Hamburk odpovídá svými parametry tomu, co požadujeme i po našich dalších budovách. Na druhou stranu je třeba říct, že se jedná o náš nejmodernější dům. Jeho kolaudace proběhla v roce 2019, z tohoto pohledu je to tedy zcela nová budova nabušená nejmodernějšími technologiemi a ve standardu, který uspokojí nejnáročnější zákazníky.

Dana Bednářová: Všechny budovy v portfoliu BHS Real Estate Fund disponují kvalitními technologiemi. Nicméně Hamburk coby zcela nová budova má oproti Oregonu a Orchardu určitou technologickou výhodu díky nejmodernějším zařízením. Oregon a Hamburk jsou oproti Orchardu co do rozlohy menší budovy, což jim dává komornější a rodinný charakter a umožňuje návštěvníkům lépe se v nich orientovat. Vždy se snažíme navázat dobrou spolupráci nejen mezi námi a nájemci, ale i nájemci navzájem. Tento rok byl z pohledu osobních setkání složitý, ale věřím, že to brzy na všech projektech napravíme při společném šálku dobré kávy a něčeho dobrého k tomu.

Autor: redakce